Vorzeitige Rückgabe von Mieträumen und Weitervermietung – Differenzbetrag als Schaden

OLG Rostock – Az.: 3 U 149/99 – Urteil vom 20.11.2000

I. Unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen wird das am 6. Oktober 1999 verkündete Urteil des Landgerichts Rostock — Az.: 4 O 7/99 — abgeändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 19.894,16 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 4. Dezember 1997 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Beklagte zu 90 % und die Klägerin zu 10 %.

III Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 2 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung ist weitgehend begründet.

Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung von 19.894,16 DM gemäß § 535 Satz 2 BGB.

1. Nach § 4 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages vom 9. September 1996 betrug der monatliche Mietzins 5.500,00 DM zuzüglich 15 % Mehrwertsteuer. In dem streitgegenständlichen Zeitraum konnte die Klägerin danach für Mitte bis Ende August 1997 3.162,50 DM und für die Monate September bis Dezember 1997 jeweils 6.325,00 DM, insgesamt 28.462,50 DM verlangen.

2. Die Ansprüche der Klägerin sind nicht durch die fristlose Kündigung des Beklagten vom 31. Juli 1997 erloschen. Der Beklagte war zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt.

a) Es bedarf keiner Entscheidung, ob das dem Beklagten in § 3 Abs. 6 des Mietvertrages eingeräumte Kündigungsrecht fristlos ausgeübt werden durfte oder ob — wofür der Wortlaut der Vereinbarung spricht — nur eine ordentliche Kündigung möglich war.

b) Denn jedenfalls lag kein Kündigungsgrund vor. Nach § 3 Abs. 6 war das Mietverhältnis kündbar, „wenn die wirtschaftliche Lage des Unternehmens einen weiteren Betrieb des B S nicht zulässt.“ Weiter war bestimmt: „Für diesen Fall sind dem Vermieter die Jahresabschlüsse der letzten 2 Jahre und die Auswertung des laufenden Jahres vorzulegen.“

Kündigungsvoraussetzung war damit zum einen eine wirtschaftliche Entwicklung, die es dem Beklagten nicht mehr erlaubte, mindestens die zur Entrichtung des Mietzinses benötigten Gewinne zu erzielen, und zum anderen, dass er diese Entwicklung mit den zwei letzten Jahresabschlüssen und der betriebswirtschaftlichen Auswertung des laufenden Jahres belegte. Für die Annahme des Landgerichts, dass der Beklagte die Voraussetzungen der Kündigung im Einzelnen nicht zu beweisen hatte, sondern ihm eine Kündigungsmöglichkeit als unternehmerische Entscheidung eingeräumt war, findet sich in § 3 Abs. 6 keine Stütze. Für eine vom […]