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Wohnraummiete – zu erwartende Modernisierungsmieterhöhung als hindernde Härte

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LG Freiburg (Breisgau) – Az.: 3 S 98/11 – Urteil vom 04.08.2011

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Freiburg i. Br. vom 11. Februar 2011 – 4 C 1747/10 – aufgehoben.

Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Beschluss: Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird festgesetzt auf € 1.534,80.
Gründe
I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird abgesehen (§§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO).

II.

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Die Kammer ist – anders als das Amtsgericht – der Auffassung, dass die Beklagte nach der im Rahmen des § 554 Abs. 2 BGB durchzuführenden Abwägung nicht verpflichtet war, die vom Kläger durchgeführten Maßnahmen zur Energieeinsparung zu dulden. Dementsprechend kann der Kläger die Miete wegen dieser Modernisierungsmaßnahmen auch nicht nach § 559 Abs. 1 BGB erhöhen.

Eine Duldungspflicht besteht nach § 554 Abs. 2 S. 2 BGB nicht, wenn die betreffende Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Gebäude nicht zu rechtfertigen wäre. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen (Satz 3). Eine Härte scheidet von vornherein aus, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist (Satz 4). Letzteres ist im vorliegenden Falle allerdings weder vorgetragen noch ersichtlich.

Bei der danach vorzunehmenden Abwägung hat die Kammer zunächst berücksichtigt, dass der Kläger ein legitimes Interesse daran hatte, das Anwesen … 16 in M. mit Hilfe der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen in einen energetisch günstigeren Zustand zu versetzen. Dass diese Maßnahme Erfolg hatte, steht außer Frage; insofern kann auf das erstinstanzlich eingeholte Sachverständigengutachten des Herrn … Bezug genommen werden. Des Weiteren sieht die Kammer, dass die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen auch sämtlichen Mietern in dem Hause zu Gute kommen, einschließlich der Beklagten. Dass die Energieeinsparungsmaßnahmen zu deutlich niedrigeren Nebenkosten jedenfalls der Mieter in ihrer Gesamtheit führen, ergibt sich aus dem Sachverständigengutachten; dass die Beklagte auch persönlich davon profitiert, ist nach d[…]


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